海口房价还要涨 预计维持在2万左右_房子?家_天涯论坛

来源:未知 发布于 2017-08-12  浏览 次  
  海口房地产市场近一段时间的涨幅颠覆了很多人的认知,市区的单价从10000左右直接飙到15000以上,涨幅超过了50%。海南省及各市县不得不紧急出台限购政策,防止房地产市场大起大落。

  限购之后,我们看到,海口的房价仍然很坚挺,甚至还在涨,那么海口的每平米均价会涨到多少?

  笔者认为,一两年内,海口市区内的房价应该会达到两万,并维持这个价格。

  理由:

  一. 政府“双创”支出巨大 囊中羞涩 需要高地价填补负债

  海口市政府“双创”以前负债率就颇高,“双创”以后的支出更是不下百亿,这么大的窟窿从哪里补?海口本来就缺少规模化工业,税收的来源少之又少,唯一的主要支柱就是房地产。实际上海口“双创”、“双休”改善城市环境,也是打了如意算盘的,棚改腾出土地,城市改造、市容美化提升土地价值,以高地价来支持财政收入。

  海口市把土地价值作高,然后限制土地出让,这样一来,海口的新房价格根本就没有下降的空间?像海口这样工业化程度较低的城市,政府是希望看着房价涨的,限购什么的只不过是国家部委约谈的结果。因此,房价涨不涨主要在于政府,多供地缓解供不应求的局面根本涨不起来,反之政府为了多获收益囤地待涨,那房价根本跌不下来。

  二. 北方雾霾将持续数年 海南优良的自然环境无可替代

  今年房价突然暴动,主要是内地雾霾天气持续,大量北方居民来海南买房,这其中不乏一批炒房客。海口的房价最初是从西海岸开始上涨的,几乎一周一个价,西海岸的上涨直接催生了开发商的整体提价行为。

  雾霾至少持续十年左右,整个海南都是投资的沃土。相较之下,三亚的价格已经很高,海口显然更有吸引力。未来,来海南买房的人还会持续增加,这些人将成为海口房地产市场可持续的购买力。

  三.海口在海南的龙头地位无可替代

  海口是海南省的省会,政治中心的地位,决定了海口拥有其他市县无法比拟的医疗、教育、巨大的基础设施投资力度等资源。

  城市的聚集效应,决定了各市县的精英人口会往大城市迁移。加上二胎放开后,海口拥有其他市县无法比拟的教育资源,会促使其他市县的居民争先来海口购房,这部分购房者也是海口房地产市场的一部分有利支撑者。

  前几天去三亚,道路简直堵到让你分分钟丧失耐心,反观海口,快速路建成以后,除了下雨天,拥堵的情况缓解不少。日月广场、新城吾悦、万达广场等相继开业,海口无论是购物、娱乐、餐饮都空前的方便,这在其他市县也是无法享受到的。

  四.海口本地的购房群体也非常庞大

  自从拆迁改为货币化安置后,海口的房地产市场也迎来了本地的“有钱人”。以前的拆迁安置房较为集中,且容积率较大,同样的面积如果建为商品房,则套数少了很多。拆迁后,无房可住,海口本地的刚需对房子的需求更为迫切,有部分楼盘笔者就了解到购房者主要是拆迁户。

  综合以上几个方面,外地购房者、本省其他市县购房者加上海口本地的刚需,可以看出来海口的房地产市场购买力很强劲,而海口供地的速度却远远跟不上,在这样的背景下,房价一定会涨。

  但房价受政策音响因素大 有一定的不确定性

  上面说了好几个上涨的理由,但并不是说房价会一直涨,理由主要有几方面:

  一. 中央政府是不希望房价过快上涨的 保持平稳是最好的状态

  今年以来的限购,在笔者心中堪称史上最严限购,禁卖、限价、限买等手段层出不穷,原因何在?炒房客赚的钱太快,以至于实体经济的老板们打呼“做实业还不如炒房”,这种情况高层肯定是受到极大震动的。如果按照现在的模式发展下去,大家都去炒房,实体经济没人做了,就业没了,社会离大乱也就不远了,因此无论哪个城市都不要再想着房价能够快速上涨,否则中央政府肯定是要问责的。因此,中央政府目前的态度决定了房价不会再大涨。

  二. 信贷持续收紧 货币政策宽松状态结束

  房价上涨过快,很大的因素是炒房客在助推,这部分人本身并没有太多的钱,但他们利用了过去一段时间货币宽松的政策,不断的加杠杆,利用银行的钱生钱。

  周小川在今年的博鳌亚洲论坛就明确表态,货币政策将由宽松改为收紧。郭树清走马上任银监会后,更是做了很多大事,调查各银行的信贷情况等等,招商银行冻结乐视老板的存款就是最明显的事例,现在各银行对房地产贷款审批也极为严格,时间延长不少,很多银行一季度就已经把全年的放贷量做完了,剩下三个季度估计也没钱可贷。

  三. 太高的房价 海口还真“不配”

  海口这座城市,“赚钱难、物价高、基础设施落后”,最重要的是环境方面,夏天极热,冬天阴雨绵绵,整个房间内冬天都是潮湿的。

  没有太强的工业,也没有太大的企业,没有领先的科技,也没有创新的土壤,这个地方除了环境好目前看不出来有啥未来。4月份到10月份,都是夏天,出去动一下一身汗。12月开始,阴雨绵绵,被子、衣服都是潮湿的,地板都是湿漉漉的,因此在这个城市关节病很常见,相信外地来养老的朋友住的久了不会待的住的。

  四. 新房紧缺 但二手房存量很大

  海口房地产市场一个很奇怪的现象就是新房大涨,但二手房市场却没什么动静,这也直接证明了一点,新房市场有炒房客在作祟。海口的二手房市场量有多大,笔者不好判断,但可以肯定的是,这部分房产如果充分交易,海口的房价会马上下降。

  房地产市场大涨,伤害最深的是中产阶级。这部分人处于刚刚贷款买得起房的阶段,房价上涨,导致每月贷款还款额剧增,生活质量直线下降。对于这部分群体的建议只有一个,与其去买价格高、地段还不怎么好的新房,不如去买个二手房。